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地产债研究之重庆篇:谁是重庆房价的风向标?

  重庆的“山城”和“江城”特点非常突出,因而无法采取简单的“由内而外”环状发展结构,而是呈现出“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的发展模式,随着两江新区日臻成熟,“商圈模式”在2017 年后再度被强化。受制于“四山分东西、两江分南北”的特殊地理环境约束,重庆无法采取简单的“由内而外”的环状发展结构,而是呈现出“主北次南、西进东缓、多中心、多组团”的发展模式。“两江新区”是重庆少有的“地域广大、地形平整、地势平坦”的区域,因而能够成为过去10 年突破“渝中母城”向外拓展的重要发展方向。随着“两江新区”日臻成熟,重庆发展再次面临“两江四山”的地理环境限制, 近几年“一路向北”

      的单极发展模式有所淡化,“多中心、多组团”的“商圈模式”再度被强化。

      “分散购房”和“就近购房”是重庆楼市的典型特点,交通是购房的重要考虑因素。地理上的分割性造就了重庆浓郁的“商圈文化”和“朋友圈文化”,再加上山隔水阻造成的交通拥堵,使得重庆人不愿跨区购房,九龙坡、大渡口和沙坪坝等老城区项目主要被片区内原住民购买。

      除2017-2018Q3 去库存时期之外,重庆房价整体涨速较慢。政府调控政策和重庆楼市特质是制约重庆房价过快上涨的主要原因。(1)2017 年之前,政府通过不断收储的方式加大土地供应。

      2017 年之后,政府加强土地调控,通过减少“特大地块”出让并对出让地块限定开工日期和交房日期等方式防止开发商“囤地炒地”。(2)当前,政府对新开盘项目实行“备案价”制度,并制定了严格的“涨价条件”和“涨幅限制”。(3)地理上“分散购房”而非“集中购房”

      在较大程度上制约了核心区房价上涨,进而抑制了主城非核心区房价的上涨速度。(4)环境较好的主城非核心区成为改善型购房的重要选择,刚需与改善混搭而非改善扎堆核心区也在较大程度上影响了主城核心区和主城非核心区的房价涨速。(5)过去10 年,两江新区一直是重庆房价的风向标,但两江新区恰好也是政府土地储备最多与供地最集中的片区。(6)主城九区虽为重庆的“核心”,但主城区人口占重庆全市人口的比例远大于武汉和南京等“单核”

      城市占全省的人口比例,这意味着重庆新增人口主要依赖务工人员回流,“单核虹吸效应”

      相对较弱。(7)此外,大体量的公租房也对缓解核心区购房压力发挥了一定作用。

      重庆楼市仍以刚需为主,刚需向改善切换较慢,投资客户较少。虽然老龄化趋势比较严重,但当前重庆楼市仍以刚需为主,这可能与重庆房价有关。(1)相比武汉和成都等城市,重庆房价不算太高,年轻人借助家庭支持具有购买80-90 平方米刚需型三房的能力。(2)重庆房价上涨较慢,拥有2 套房以上的投资客户相对较少,持有多套房的投资客户享受到的房价上涨红利有限,因而对110 平方米以上或总价180 万元以上大户型的需求偏弱。从全市场看,60-70%仍属刚需,改善20%左右,投资占比10%左右,主要集中在中央公园南部片区、观音桥商圈周边项目、渝中区江景房、西永板块等。

      向后看,重庆楼市从刚需向改善的切换速度正在加快,重庆房价仍有上涨空间,“两江新区”

      仍是未来几年重庆房价的引领者。

      (1)供地的区域约束与供地的思路变化都将加速重庆楼市从刚需向改善切换,重庆房价仍有上涨空间。2018 年之前,“两江新区”的巨量土地供给是平抑重庆房价的重要力量,但随着长期“一路向北”,两江新区未来可供土地趋于下降。同时,2018 年后重庆政府提出了“减量、增绿、留白、整容”的规划发展思路,主要表现为大幅压降出让土地的容积率。可供土地减少,地块容积率下降,未来重庆核心区“洋房化”与“大平层化”的趋势越发明显。核心区加速从刚需向改善切换将迫使刚需购房逐渐向主城非核心区和郊区“外溢”,重庆楼市的“阶梯型”格局正在加速形成。相应地,在从“多心多组”走向“一心多组”的过程中,未来重庆房价料将仍有继续上涨的空间。同时,核心区大面积地块减少将迫使新建公租房向城郊转移,从而减缓公租房对核心区房价的制约。然而,在此过程中,考虑到政府对房价的调控等因素,短期内重庆房价的涨势可能比较温和。

      (2)未来几年,“两江新区”作为重庆房价引领者的地位料难撼动。“一路向北”的发展战略奠定了两江新区作为重庆房价引领者的地位。2017 年后,虽然政府强化了平衡发展的思路,但考虑到其他板块的地理空间限制和两江新区日臻成熟的事实,“照母山-礼嘉-悦来-中央公园”大片区在未来几年料将仍是重庆房价的重要风向标。

      (3)“重庆向西”在时间上存在不确定性,重庆完全进入“二环时代”尚需时日。“科学城”

      的规划尚不明晰,再加上地形地貌等限制,“重庆向西”在时间上存在不确定性。受制于地理上的限制,重庆东部、西部和南部都很难具备类似“两江新区”的规模优势,“内环+”料将仍是主要发展思路,重庆完全进入“二环”时代尚需时日。

    风险提示:楼市调控超预期、政府规划超预期、样本数据偏误等。

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